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特色小鎮(zhèn) | 警惕！地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型小鎮(zhèn)是良機(jī)，但同時又極有可能是一個巨大的陷阱 ！
廣東建筑工業(yè)化展 2018-03-23 1418
專家分析：
特色小鎮(zhèn)已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā)階段，無須諱言 ，絕大部分開發(fā)商都是由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型過來的，大型房企如恒大 、碧桂園 、綠地、綠城等搶灘登陸 ，中小房企更是不甘落后 。
地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型小鎮(zhèn)是良機(jī)，但同時又極有可能是一個巨大的陷阱。
近段時間，我接觸了很多準(zhǔn)備進(jìn)入或者已經(jīng)進(jìn)入小鎮(zhèn)開發(fā)的“開發(fā)商”，發(fā)現(xiàn)一個令人擔(dān)憂的嚴(yán)重問題——他們承襲著地產(chǎn)開發(fā)的理念、模式去做特色小鎮(zhèn)，但根本沒有認(rèn)識到地產(chǎn)開發(fā)和小鎮(zhèn)建設(shè)完全是兩碼事，不言而喻，風(fēng)險(xiǎn)巨大。
我從來不認(rèn)為小鎮(zhèn)開發(fā)要去房地產(chǎn)化，而我從來就認(rèn)為沒有房地產(chǎn)開發(fā)，就沒有小鎮(zhèn)。
我們必須認(rèn)識到，特色小鎮(zhèn)確實(shí)為房地產(chǎn)開發(fā)開辟了一條新路，是大小房企轉(zhuǎn)型的一次良機(jī)。
但我也一再強(qiáng)調(diào)，小鎮(zhèn)建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)不是一回事，抱著房地產(chǎn)開發(fā)的心態(tài)、理念、模式、流程、經(jīng)驗(yàn)絕對會痛不欲生、萬劫不復(fù)!
我們先看看小鎮(zhèn)建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)有哪些不同：
1.功能不同
房地產(chǎn)開發(fā)滿足的是居住需求，因此，無論是南北朝向、戶型設(shè)計(jì)、空間布局無不體現(xiàn)居住的舒適性。而小鎮(zhèn)開發(fā)首先滿足的是旅游或者產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，沒有游客，文旅小鎮(zhèn)就是一片隨風(fēng)飄落的枯葉 。
2.產(chǎn)品不同
房地產(chǎn)開發(fā)功能單一 ，其產(chǎn)品就是房子 ，而小鎮(zhèn)的產(chǎn)品除了房子 ，還有游樂主題、景點(diǎn) 、產(chǎn)業(yè)等等 。如果說地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品就是房子，那么 ，小鎮(zhèn)開發(fā)的產(chǎn)品則是“城” 。城，包羅萬象 ，涵蓋人一天24小時的一切 ，包括生活和工作。
3.配套不同
地產(chǎn)開發(fā)圍繞著“居住”兩個字來做文章 ，盡量滿足生活特別是工作之余的生活設(shè)計(jì)配套 ，社區(qū)商業(yè)、休閑健身 、醫(yī)療教育等都必不可少 。而小鎮(zhèn)針對的是游客，游客追求的是體驗(yàn) 、感受 ，因此游樂配套才是主題。
4.服務(wù)不同
首先是服務(wù)的主體不同 ，地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)的是“業(yè)主” ，而小鎮(zhèn)服務(wù)的是游客。其次 ，服務(wù)的內(nèi)容不同 ，地產(chǎn)開發(fā)的服務(wù)我們叫“物業(yè)管理”，安保和收費(fèi)是目前大多數(shù)社區(qū)服務(wù)的主要內(nèi)容。而小鎮(zhèn)服務(wù)是“接待”，這種服務(wù)是全方位、全時段、全過程的。
5.盈利模式不同
地產(chǎn)開發(fā)盈利主要來自于房屋的銷售和出租。小鎮(zhèn)盈利可以是門票、酒店客棧出租、游樂項(xiàng)目的收費(fèi)、休閑商業(yè)消費(fèi)、旅游產(chǎn)品的銷售，如果是產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，盈利也主要看產(chǎn)業(yè)研究成果或者產(chǎn)品轉(zhuǎn)換成商品后銷售所得。當(dāng)然，我們必須承認(rèn)，小鎮(zhèn)度假公寓或度假別墅的銷售是一塊很大的盈利點(diǎn)。另外，地產(chǎn)開發(fā)一般都是一次性銷售，房子賣完，開發(fā)商主體工作就完成了，而小鎮(zhèn)的門票可是天天要賣的。
6.開發(fā)模式不同
地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏快、資金滾動快、產(chǎn)品單一，后期運(yùn)營簡單。而小鎮(zhèn)開發(fā)是個漫長的過程，融資渠道多。小鎮(zhèn)的產(chǎn)品除房子外，更多的是游客和服務(wù)設(shè)施的建設(shè) ，后期運(yùn)營至關(guān)重要 。
在清楚了地產(chǎn)開發(fā)與小鎮(zhèn)建設(shè)至少有6個方面的不同后，其實(shí)我們就知道了轉(zhuǎn)型的路上到處都是陷阱 ，稍有疏忽 ，“滿盤皆輸”就不再是一句口頭禪。遺憾的是 ，很多人視而不見 ，依然以一個地產(chǎn)開發(fā)商的心態(tài)貿(mào)然進(jìn)入。
謹(jǐn)慎過頭是畏懼的表現(xiàn)，但盲目沖動卻是失敗的開始。因此，我們必須當(dāng)心。
當(dāng)心一：有規(guī)劃無策劃
我告訴他們，所謂適合做小鎮(zhèn)的地方，就是自然資源非常好，環(huán)境和空氣都不錯。但掛著小鎮(zhèn)的名頭做地產(chǎn)開發(fā)，同時又遠(yuǎn)離城市且交通不便，周圍沒有任何市政、生活配套，這樣的項(xiàng)目不是小鎮(zhèn)開發(fā)，也不是大盤開發(fā)，那叫自以為是的無知開發(fā)。這樣的案例比比皆是，大連、廣州、麗江、成都……太多太多，這樣的項(xiàng)目不死，連上帝都不會原諒。為什么？這就是根本不懂小鎮(zhèn)，根本不了解小鎮(zhèn)和地產(chǎn)開發(fā)區(qū)別的結(jié)果。
策劃之于小鎮(zhèn)更甚于地產(chǎn)。因?yàn)榈禺a(chǎn)開發(fā)的只是一個項(xiàng)目只是房子，而小鎮(zhèn)開發(fā)的是一座“城”，是生活、生產(chǎn)、休閑，涵蓋了人生全部的一座城。這個“城郭”存在的根本意義是什么？存在的基礎(chǔ)又是什么？主人是誰？客人又是誰？憑什么在幾千個小鎮(zhèn)的比拼中活下來？我們說特色，她的特色是什么？你說是就是了？
不做好小鎮(zhèn)的定位，不做好小鎮(zhèn)的頂層設(shè)計(jì)，你請?jiān)O(shè)計(jì)師畫個圖就敢開工？
怎么定位？定位的基礎(chǔ)和原則是什么？頂層設(shè)計(jì)包含哪些內(nèi)容？頂層設(shè)計(jì)的模型怎么設(shè)計(jì)？這些就是策劃！這些策劃根本不是規(guī)劃設(shè)計(jì)院能做的事。本末倒置是當(dāng)心踏入的第一個陷井。
當(dāng)心二：重地產(chǎn)輕游樂
因此，小鎮(zhèn)的游樂是決定小鎮(zhèn)是否能夠具有吸附力的關(guān)鍵。游樂不是簡單的刺激，更不是安裝幾套玩耍的設(shè)施就大功告成。游樂注重的是情趣、情愫、情韻、情景、情節(jié)……哪怕一片枯葉、一節(jié)斷壁、一盞舊燈、一塊門楣、一棵小樹，都必須讓游客有所觸動和感受，或者會心一笑，或者恍然如夢，或者低頭沉思。
當(dāng)心三：重開發(fā)輕運(yùn)營
經(jīng)過近一年的喧囂，目前小鎮(zhèn)的熱度終于降了下來，也就是說哪些概念啊理論啊定義啊，大家都基本都清楚，現(xiàn)在正式進(jìn)入開發(fā)的階段。既然小鎮(zhèn)定位有了，開發(fā)模式確定了，盈利點(diǎn)也找到了，規(guī)劃通過了，開工！轟轟烈烈，只爭朝夕。酒店、客棧、餐飲、商業(yè)街、度假公寓、別墅、景點(diǎn)打造、文化植入……一切盡在掌握中。
可是，酒店誰來經(jīng)營？客棧怎么出租？餐飲什么特色？商業(yè)街如何招商？公寓別墅賣給誰？還有服務(wù)體系呢？安保環(huán)保呢？危機(jī)處理呢？交通安排呢？所有的這一切都不是一句“車到山前必有路”就能解決的。不在開發(fā)之初就做好規(guī)劃和安排，到時候就極有可能“車到山前是絕壁”。
我在這里再一次提醒，前期開發(fā)只是小鎮(zhèn)成立的基礎(chǔ)。小鎮(zhèn)能否真正運(yùn)轉(zhuǎn)、真正活下來，其根本是后期的運(yùn)營。凡是只重開發(fā)輕運(yùn)營的，最后必然混亂不堪、難以為繼。而要處理好開發(fā)與運(yùn)營的關(guān)系,就必須在最初始階段做好頂層設(shè)計(jì)，要預(yù)判運(yùn)營后的復(fù)雜難度和風(fēng)險(xiǎn)。小鎮(zhèn)的運(yùn)行并不是一家開發(fā)商能完成的，必須借助社會的資源和力量，讓更專業(yè)的機(jī)構(gòu)和團(tuán)隊(duì)參與，確保運(yùn)營正常而穩(wěn)定。
當(dāng)心四：重資源輕規(guī)劃
我們知道，文旅小鎮(zhèn)成立的基礎(chǔ)是看資源的稟賦，也就是看資源是否有特色，資源分為自然資源和人文資源。資源是否有特色，很大程度需要看置于什么樣的市場背景，前面我們反復(fù)講到的，有些資源在局部市場司空見慣、稀松平常，但放到更大的市場卻稀缺珍貴，如喀斯特地貌對桂林人司空見慣，但對全國來說，卻秀麗無比，因此才有了“桂林山水甲天下”之美譽(yù)。
但是否有了資源就萬事大吉呢？再好的資源，如果沒有很好地表達(dá)，就只是一些散亂的風(fēng)景，而表達(dá)得最好體現(xiàn)就是規(guī)劃。比如資源的整合、資源的提升、資源的重新包裝、資源的文化植入、資源的延伸等等，這都必須通過規(guī)劃來實(shí)現(xiàn)。因此，這里我們就有必要了解小鎮(zhèn)規(guī)劃的原則是什么？
1.突出小鎮(zhèn)的特色 。不同的小鎮(zhèn)應(yīng)該有不同的稟賦、不同的顏值和氣質(zhì) ，規(guī)劃應(yīng)該突出小鎮(zhèn)的特色 。
2.規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展。沒有產(chǎn)業(yè) ，文化 、旅游資源再豐富的文旅小鎮(zhèn)，也會走向沒落 。規(guī)劃好產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ，才能保證小鎮(zhèn)長遠(yuǎn)發(fā)展。發(fā)展產(chǎn)業(yè)需要尊重本地化特色 ，適當(dāng)引進(jìn)外部資源 ，并與旅游進(jìn)行結(jié)合。
3.強(qiáng)調(diào)文化表達(dá) 。豐富的文化底蘊(yùn)是吸引人們前往小鎮(zhèn)旅游乃至定居度假的主要原因 。規(guī)劃應(yīng)該注重文化的表達(dá)，而文化表達(dá)既可以通過建筑 、景觀來實(shí)現(xiàn) ，也可以通過一花一草實(shí)現(xiàn)。同時，文化應(yīng)有傳承，不能隨意搬來外來文化。
了解了規(guī)劃的原則，我們就知道這里所說的規(guī)劃，就不僅僅是規(guī)劃方案，而是指戰(zhàn)略規(guī)劃。方案規(guī)劃是戰(zhàn)術(shù)層面的東西，相對簡單，戰(zhàn)略規(guī)劃則不然。戰(zhàn)略規(guī)劃的第一步就是研究分析資源與定位的關(guān)聯(lián)關(guān)系。在分析資源的基礎(chǔ)上，我們至少要搞清楚四個問題：
一是游客為什么一定到你這里來？
二是哪些人到你這里來？
三是他們什么時候來？
四是他們來這里能干什么？
當(dāng)然，規(guī)劃不僅僅是對資源的再整合和再表達(dá)，規(guī)劃還有一個更重要的方面是——小鎮(zhèn)的功能布局，而功能布局是由需求決定的。這里有一種現(xiàn)象非?div id="4qifd00" class="flower right">
？膳?mdash;—沒人認(rèn)真研究小鎮(zhèn)到底應(yīng)該具有什么功能，而是隨意地按照房地產(chǎn)大盤的模式進(jìn)行布局，無非就是綜合商業(yè)、酒店、餐飲、菜市場等，而另一種則照搬照抄城市的規(guī)劃，什么圖書館、體育館 、博物館、公園 、寫字樓、大型購物中心等等 ，一應(yīng)俱全 。
我反復(fù)強(qiáng)調(diào)，小鎮(zhèn)建設(shè)既不是房地產(chǎn)開發(fā) ，也不是大型城市建設(shè) ，小鎮(zhèn)就是小鎮(zhèn)，他不能像地產(chǎn)項(xiàng)目那樣單調(diào) ，也不需要像大城市那樣繁華和喧鬧 。小鎮(zhèn)，特別是文旅小鎮(zhèn) ，就是一個讓人放松 、回歸、隨意 、小憩的度假之地 ，所以，其規(guī)劃的核心就是營造一種氛圍，追求一種境界 。
通過以上分析 ，我們可以看到，小鎮(zhèn)開發(fā)，資源固然重要，但規(guī)劃決定小鎮(zhèn)的境界！我再說一次：發(fā)現(xiàn)資源需要智慧，表達(dá)資源更需要情懷！
當(dāng)心五：重文化輕產(chǎn)業(yè)
記得在小鎮(zhèn)剛剛興起之時，有關(guān)小鎮(zhèn)的靈魂討論非常之激烈，其中“文化說”得到大多數(shù)人認(rèn)同。后來雖有“產(chǎn)業(yè)靈魂說”、“策劃靈魂說”等等，凡此種種，不一而足，但我不敢茍同。
注重文化的發(fā)現(xiàn)和挖掘，無論上升到什么高度都不為過，但是，如果將文化作為小鎮(zhèn)的救命稻草，作為小鎮(zhèn)生存和發(fā)展的唯一條件，將文化極端化，卻極有可能弄巧成拙。因?yàn)椋℃?zhèn)生存和發(fā)展另一大條件是產(chǎn)業(yè)，沒有產(chǎn)業(yè)的注入，無論多么好的文化，也只能是過眼煙云。因?yàn)槲幕枰d體，更重要的是文化需要轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)換成商業(yè)價值，文化才更具活力。特別是小鎮(zhèn)的文化，我們花那么大的氣力和成本去發(fā)現(xiàn)、挖掘、表達(dá)，絕不僅僅是為了傳承 。而小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)正好是文化最好的載體和轉(zhuǎn)換器 。比如，民宿客棧為什么風(fēng)起云涌？有的客棧價格甚至貴過五星酒店，但客人仍然蜂擁而至，這就是因?yàn)榭蜅：?ldquo;文化”。再比如，迪斯尼為什么人滿為患，就是因?yàn)榈纤鼓岬挠耙暋?div id="d48novz" class="flower left">、動畫無孔不入，激發(fā)了更多人對迪斯尼的向往，親身體驗(yàn)比影視書畫更真實(shí)。
再比如，目前臺灣的商業(yè)模式正在國內(nèi)大小商業(yè)中心蔓延，其中最突出的就是休閑商業(yè)，在很多爆品商業(yè)項(xiàng)目里，都能看到臺灣美食、臺灣咖啡館、臺灣動漫、臺灣文創(chuàng)零售等的“身影”。它們的出現(xiàn)，從某種意義上說就是人氣的保證。
上述例子說明，文化只有依托產(chǎn)業(yè)，只有通過產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化，其價值才能更大化。而小鎮(zhèn)因其非村非城的特點(diǎn)，恰好是新興產(chǎn)業(yè)最佳的聚集地，也是文化與產(chǎn)業(yè)最好的嫁接平臺。
這里有一點(diǎn)必須要說明，這一點(diǎn)也是最容易被歪曲被誤解，就是小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)必需是農(nóng)業(yè)或者工業(yè)，要不就是高科技、金融、信息等新興產(chǎn)業(yè)。其實(shí)，旅游業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)都是產(chǎn)業(yè)，只要形成規(guī)模，具有一定的品牌價值，并能夠上下延伸，就是很好的產(chǎn)業(yè)。目前很多地方要求小鎮(zhèn)必須有主體工業(yè)，甚至還強(qiáng)調(diào)必須是世界500強(qiáng)企業(yè)之一，要不就必需引進(jìn)科技產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)，否則一律不得申報(bào)。這實(shí)際上是對小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)的歪曲。如果是產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，我尚能理解，但文旅小鎮(zhèn)非得生拉硬扯就明顯是曲解。
小鎮(zhèn)不能沒有文化，小鎮(zhèn)更不能沒有產(chǎn)業(yè)。“重文化輕產(chǎn)業(yè)”的小鎮(zhèn)必將曇花一現(xiàn)，“重產(chǎn)業(yè)輕文化”也必將流落為加工基地。
當(dāng)心六：重商業(yè)輕文化
這是目前所有旅游景區(qū)的通病，麗江如此、大理如此、陽朔如此、鼓浪嶼如此、鳳凰城如此，所有景區(qū)無不如此。無商不活，無商不富，這是顛撲不破的真理，所以，本以納西文化而聞名的麗江最終也被商業(yè)所污染，致使我們?nèi)缃褡咴诠懦堑氖迓飞?div id="d48novz" class="flower left">
，再難感受到東巴舞那直擊心靈的優(yōu)雅與狂野，再難聽到東巴鼓飄散在小巷的原始顫音。滿街滿街的金屬撞擊和嘶聲竭力的吶喊，除了熱鬧和某種不良的憧憬，一切都變得索然無味。商業(yè)至上，成就了麗江，也毀了麗江，同樣，也正在毀鳳凰古城、大理、鼓浪嶼……
而更讓人擔(dān)憂的是，小鎮(zhèn)開發(fā)大有步后塵而居上之趨勢，商業(yè)街、酒吧街、飲食街那是小鎮(zhèn)的標(biāo)配，所有的開發(fā)商都知道，小鎮(zhèn)商業(yè)不活，小鎮(zhèn)必死。因此，如何做好小鎮(zhèn)商業(yè)成為開發(fā)商最為關(guān)心的頭等大事。
我們必須承認(rèn)，小鎮(zhèn)無商不活！但我們還必須看到，小鎮(zhèn)商業(yè)相比城市商業(yè)更難做活！因?yàn)槭軜I(yè)態(tài)的限制，家居用品、電子商品、大型超市、大宗商品、高端奢侈品一般不會進(jìn)駐，即使小鎮(zhèn)原著居民有需求，也會與旅游商業(yè)區(qū)別開，僅剩的就只有酒吧、餐飲和風(fēng)情街了。麗江酒吧聞名于世，陽朔西街享譽(yù)全球，但這不等于所有旅游勝地的酒吧都可以這樣昌盛。袁家村飲食風(fēng)靡全國，也不等于所有的小鎮(zhèn)飲食街都能如此火旺
廣東建筑工業(yè)化展 2018-03-23 1418
專家分析： 特色小鎮(zhèn)已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā)階段，無須諱言 地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型小鎮(zhèn)是良機(jī)，但同時又極有可能是一個巨大的陷阱 近段時間 我從來不認(rèn)為小鎮(zhèn)開發(fā)要去房地產(chǎn)化，而我從來就認(rèn)為沒有房地產(chǎn)開發(fā) 我們必須認(rèn)識到，特色小鎮(zhèn)確實(shí)為房地產(chǎn)開發(fā)開辟了一條新路 但我也一再強(qiáng)調(diào)，小鎮(zhèn)建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)不是一回事 我們先看看小鎮(zhèn)建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)有哪些不同： 1.功能不同 房地產(chǎn)開發(fā)滿足的是居住需求 2.產(chǎn)品不同 房地產(chǎn)開發(fā)功能單一 3.配套不同 地產(chǎn)開發(fā)圍繞著“居住”兩個字來做文章 4.服務(wù)不同 首先是服務(wù)的主體不同 5.盈利模式不同 地產(chǎn)開發(fā)盈利主要來自于房屋的銷售和出租。小鎮(zhèn)盈利可以是門票、酒店客棧出租、游樂項(xiàng)目的收費(fèi)、休閑商業(yè)消費(fèi)、旅游產(chǎn)品的銷售，如果是產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，盈利也主要看產(chǎn)業(yè)研究成果或者產(chǎn)品轉(zhuǎn)換成商品后銷售所得。當(dāng)然，我們必須承認(rèn)，小鎮(zhèn)度假公寓或度假別墅的銷售是一塊很大的盈利點(diǎn)。另外，地產(chǎn)開發(fā)一般都是一次性銷售，房子賣完，開發(fā)商主體工作就完成了，而小鎮(zhèn)的門票可是天天要賣的。 6.開發(fā)模式不同 地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏快、資金滾動快、產(chǎn)品單一，后期運(yùn)營簡單。而小鎮(zhèn)開發(fā)是個漫長的過程，融資渠道多。小鎮(zhèn)的產(chǎn)品除房子外，更多的是游客和服務(wù)設(shè)施的建設(shè) 謹(jǐn)慎過頭是畏懼的表現(xiàn)，但盲目沖動卻是失敗的開始。因此，我們必須當(dāng)心。 當(dāng)心一：有規(guī)劃無策劃 我告訴他們，所謂適合做小鎮(zhèn)的地方，就是自然資源非常好，環(huán)境和空氣都不錯。但掛著小鎮(zhèn)的名頭做地產(chǎn)開發(fā)，同時又遠(yuǎn)離城市且交通不便，周圍沒有任何市政、生活配套，這樣的項(xiàng)目不是小鎮(zhèn)開發(fā)，也不是大盤開發(fā)，那叫自以為是的無知開發(fā)。這樣的案例比比皆是，大連、廣州、麗江、成都……太多太多，這樣的項(xiàng)目不死，連上帝都不會原諒。為什么？這就是根本不懂小鎮(zhèn)，根本不了解小鎮(zhèn)和地產(chǎn)開發(fā)區(qū)別的結(jié)果。 策劃之于小鎮(zhèn)更甚于地產(chǎn)。因?yàn)榈禺a(chǎn)開發(fā)的只是一個項(xiàng)目只是房子，而小鎮(zhèn)開發(fā)的是一座“城”，是生活、生產(chǎn)、休閑，涵蓋了人生全部的一座城。這個“城郭”存在的根本意義是什么？存在的基礎(chǔ)又是什么？主人是誰？客人又是誰？憑什么在幾千個小鎮(zhèn)的比拼中活下來 不做好小鎮(zhèn)的定位 怎么定位 當(dāng)心二：重地產(chǎn)輕游樂 因此，小鎮(zhèn)的游樂是決定小鎮(zhèn)是否能夠具有吸附力的關(guān)鍵。游樂不是簡單的刺激，更不是安裝幾套玩耍的設(shè)施就大功告成。游樂注重的是情趣、情愫、情韻、情景、情節(jié)……哪怕一片枯葉、一節(jié)斷壁、一盞舊燈、一塊門楣、一棵小樹，都必須讓游客有所觸動和感受，或者會心一笑，或者恍然如夢，或者低頭沉思。 當(dāng)心三：重開發(fā)輕運(yùn)營 經(jīng)過近一年的喧囂，目前小鎮(zhèn)的熱度終于降了下來，也就是說哪些概念啊理論啊定義啊，大家都基本都清楚 可是，酒店誰來經(jīng)營 我在這里再一次提醒，前期開發(fā)只是小鎮(zhèn)成立的基礎(chǔ) 當(dāng)心四：重資源輕規(guī)劃 我們知道，文旅小鎮(zhèn)成立的基礎(chǔ)是看資源的稟賦 但是否有了資源就萬事大吉呢 1.突出小鎮(zhèn)的特色 2.規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展。沒有產(chǎn)業(yè) 3.強(qiáng)調(diào)文化表達(dá) 了解了規(guī)劃的原則 一是游客為什么一定到你這里來？ 當(dāng)然，規(guī)劃不僅僅是對資源的再整合和再表達(dá)，規(guī)劃還有一個更重要的方面是——小鎮(zhèn)的功能布局，而功能布局是由需求決定的。這里有一種現(xiàn)象非?div id="4qifd00" class="flower right"> 我反復(fù)強(qiáng)調(diào)，小鎮(zhèn)建設(shè)既不是房地產(chǎn)開發(fā) 通過以上分析 當(dāng)心五：重文化輕產(chǎn)業(yè) 記得在小鎮(zhèn)剛剛興起之時，有關(guān)小鎮(zhèn)的靈魂討論非常之激烈，其中“文化說”得到大多數(shù)人認(rèn)同。后來雖有“產(chǎn)業(yè)靈魂說”、“策劃靈魂說”等等，凡此種種，不一而足，但我不敢茍同。 注重文化的發(fā)現(xiàn)和挖掘，無論上升到什么高度都不為過，但是，如果將文化作為小鎮(zhèn)的救命稻草，作為小鎮(zhèn)生存和發(fā)展的唯一條件，將文化極端化，卻極有可能弄巧成拙。因?yàn)椋℃?zhèn)生存和發(fā)展另一大條件是產(chǎn)業(yè)，沒有產(chǎn)業(yè)的注入，無論多么好的文化，也只能是過眼煙云。因?yàn)槲幕枰d體，更重要的是文化需要轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)換成商業(yè)價值，文化才更具活力。特別是小鎮(zhèn)的文化，我們花那么大的氣力和成本去發(fā)現(xiàn)、挖掘、表達(dá)，絕不僅僅是為了傳承 再比如，目前臺灣的商業(yè)模式正在國內(nèi)大小商業(yè)中心蔓延，其中最突出的就是休閑商業(yè)，在很多爆品商業(yè)項(xiàng)目里，都能看到臺灣美食、臺灣咖啡館、臺灣動漫、臺灣文創(chuàng)零售等的“身影”。它們的出現(xiàn)，從某種意義上說就是人氣的保證。 上述例子說明，文化只有依托產(chǎn)業(yè)，只有通過產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化，其價值才能更大化。而小鎮(zhèn)因其非村非城的特點(diǎn)，恰好是新興產(chǎn)業(yè)最佳的聚集地，也是文化與產(chǎn)業(yè)最好的嫁接平臺。 這里有一點(diǎn)必須要說明，這一點(diǎn)也是最容易被歪曲被誤解，就是小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)必需是農(nóng)業(yè)或者工業(yè)，要不就是高科技、金融、信息等新興產(chǎn)業(yè)。其實(shí)，旅游業(yè)、商業(yè) 小鎮(zhèn)不能沒有文化，小鎮(zhèn)更不能沒有產(chǎn)業(yè) 當(dāng)心六：重商業(yè)輕文化 這是目前所有旅游景區(qū)的通病，麗江如此、大理如此、陽朔如此、鼓浪嶼如此、鳳凰城如此，所有景區(qū)無不如此。無商不活，無商不富，這是顛撲不破的真理，所以，本以納西文化而聞名的麗江最終也被商業(yè)所污染，致使我們?nèi)缃褡咴诠懦堑氖迓飞?div id="d48novz" class="flower left"> 而更讓人擔(dān)憂的是，小鎮(zhèn)開發(fā)大有步后塵而居上之趨勢 我們必須承認(rèn)
在清楚了地產(chǎn)開發(fā)與小鎮(zhèn)建設(shè)至少有6個方面的不同后，其實(shí)我們就知道了轉(zhuǎn)型的路上到處都是陷阱
二是哪些人到你這里來
三是他們什么時候來
四是他們來這里能干什么？