特色小鎮(zhèn) ，作為產(chǎn)城鄉(xiāng)一體化的新型城鎮(zhèn)化模式
，是一個集合產(chǎn)業(yè)、文化
、旅游和社區(qū)之功能于一體的一個新型部落體，以產(chǎn)業(yè)為核心，以項目為載體
，相互融合發(fā)展生產(chǎn)、生活
、生態(tài)的一個特定區(qū)域。特色小鎮(zhèn)的開發(fā)與建設(shè)絕不是單一的項目，它是綜合產(chǎn)業(yè)鏈體系
。在這條產(chǎn)業(yè)鏈體系之上，如何盈利一直是眾人關(guān)心的問題
。
據(jù)統(tǒng)計，第一批特色小鎮(zhèn)中部分小鎮(zhèn)的平均投資額達65 億元（浙江省規(guī)劃每個特色小鎮(zhèn)投資原則上不低于50億元），按住建部規(guī)劃
，到2020 年
，培育1000個左右各具特色的小鎮(zhèn)，總投資將遠超萬億
。如此巨額投資究竟如何創(chuàng)造收益
，盈利的點究竟在哪些地方，本文飆馬將為大家分享特色小鎮(zhèn)的六大盈利模式
。
特色產(chǎn)業(yè)收益
必需發(fā)展成為現(xiàn)金流聚集的產(chǎn)業(yè)
這里一是特色產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)，包括科教文衛(wèi)等產(chǎn)業(yè)事業(yè)導(dǎo)入及產(chǎn)業(yè)園 、孵化園等產(chǎn)業(yè)本身開發(fā)；二是旅游產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)
，包括旅游吸引核項目（如主題公園）
、休閑消費聚集項目、夜間休閑聚集項目
；通過項目的運營獲得收益。
小鎮(zhèn)自身依托優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)形成產(chǎn)業(yè)盈利鏈條，同時與旅游結(jié)合實現(xiàn)盈利 ，該類型一般自身產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較為雄厚
，需要充分結(jié)合已有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢
，進行適度旅游產(chǎn)業(yè)融入
、功能拓展和環(huán)境營造。
比如景德鎮(zhèn)的陶瓷小鎮(zhèn)，將陶瓷產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)融合互動，打造多元化的陶瓷體驗，如陶瓷制作、陶瓷博物館、陶瓷文創(chuàng)等，形成豐富的盈利點。達到產(chǎn)業(yè)持續(xù)經(jīng)營收益、特色產(chǎn)品持續(xù)產(chǎn)出收益的效果。
這里主要指依托具有地方特色的主題功能拓展經(jīng)營形成相關(guān)盈利，圍繞主題功能，聯(lián)動旅游體驗 ，形成食、住、行
、游、購
、娛、康
、教等多元業(yè)態(tài)的消費盈利
。該類模式的關(guān)鍵在于如何發(fā)掘和尋找具有地域特色的主題功能，專業(yè)運營
，拓展盈利鏈條。
比如袁家村緊抓餐飲功能，深入發(fā)掘，通過人流量帶動人均消費，實現(xiàn)高額經(jīng)營利潤。巔峰智業(yè)依托城市中心優(yōu)勢，將贛州郁孤臺小鎮(zhèn)打造能夠承載城市商業(yè)配套功能的文旅小鎮(zhèn)，通過燈光節(jié)等活動的開展，取得了街區(qū)最高日人均突破40000人次成績，這與巔峰智業(yè)多年來在旅游行業(yè)的積累是分不開的。
房產(chǎn)收益
房地產(chǎn)是產(chǎn)城一體化中必需的蛋糕
這里主要指二級開發(fā)，即企業(yè)通過地產(chǎn)銷售和自持物業(yè)經(jīng)營獲利。包括工業(yè)地產(chǎn)租售、居住地產(chǎn)租售、商業(yè)地產(chǎn)租售、休閑地產(chǎn)租售
。
雖然在特色小鎮(zhèn)的建設(shè)過程中，以地產(chǎn)運作的理念去打造小鎮(zhèn)是為人排斥的
，然而從企業(yè)角度來看
，這的確是一個快速實現(xiàn)投資回報的模式
，且通過特色小鎮(zhèn)政策可以獲得土地，這也是不少房地產(chǎn)等開發(fā)商進入特色小鎮(zhèn)開發(fā)的原動力
。阿那亞是此類型的典型代表，通過地產(chǎn)銷售以及后期多元度假活動業(yè)態(tài)消費的引入實現(xiàn)了小鎮(zhèn)的盤活
。碧桂園科技小鎮(zhèn)是另一個典型例子
，小鎮(zhèn)計劃投資總額約1300億元
，其規(guī)劃創(chuàng)新小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)用地
、產(chǎn)業(yè)配套用地、生活配套用地比例大致為30%：30%：40%
。通過一定程度的地產(chǎn)開發(fā)用地和產(chǎn)業(yè)用地的配比
，開發(fā)商可以以短平快的地產(chǎn)收益平衡見效慢的產(chǎn)業(yè)開發(fā)支出
，長短相濟
，長遠發(fā)展。
這里主要是指土地整理和公共基礎(chǔ)設(shè)施的工程建設(shè)收益。公共基礎(chǔ)設(shè)施包括公共道路、供電廠
、供排水廠
、供熱網(wǎng)絡(luò)
、通訊設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施；學(xué)校
、醫(yī)院、公園
、廣場、 文化體育設(shè)施
、綜合服務(wù)區(qū)、游客接待中心等公共服務(wù)設(shè)施
。
如華夏幸福受政府委托對小鎮(zhèn)范圍內(nèi)的土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置
、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)
，變毛地為熟地后，通過政府回購，獲得盈利
。
土地升值
區(qū)域開發(fā)是小鎮(zhèn)開發(fā)的基礎(chǔ)和核心
這里主要指一級開發(fā)，也就是由政府主導(dǎo)的方式。
特色小鎮(zhèn)的發(fā)展成熟必將帶來周邊土地的溢價，政府通過土地財政可以獲得大量收入
。
除了這些財政收益以外，特色小鎮(zhèn)將為地方帶來更多無形的收益，如城市環(huán)境的優(yōu)化、民生的改善
、城市影響力的提升等等，這些難以用金錢衡量的社會經(jīng)濟環(huán)境改善
，是政府大力推動特色小鎮(zhèn)開發(fā)的重要動力。
以玉皇山南基金小鎮(zhèn)為例 ，該小鎮(zhèn)根據(jù)金融人才國際化
、精英型的特點
，堅持市場化運作、產(chǎn)業(yè)鏈招商
、生態(tài)圈建設(shè)的模式，通過聯(lián)合政府性行業(yè)組織
、龍頭企業(yè)和知名中介
，開展海內(nèi)外招商及合作業(yè)務(wù)
，快速推動私募金融集聚
，發(fā)展一批涵蓋股權(quán)投資、商品期貨
、固定收益等方面的金融精英匯聚小鎮(zhèn)。自2015年玉皇山南基金小鎮(zhèn)正式揭牌之后
，已經(jīng)有1000多家對沖基金和私募基金在小鎮(zhèn)注冊。由于一般的基金公司都可以得到30%的稅費補貼
，更增加了其吸引力
，玉皇山南基金小鎮(zhèn)現(xiàn)在已然成為上海
、北京和深圳之外中國最大的對沖基金聚集地
。
其與杭州云棲小鎮(zhèn)一樣都是由政府主導(dǎo)開發(fā)和經(jīng)營環(huán)境，通過特色產(chǎn)業(yè)（玉皇山南基金小鎮(zhèn)以對沖基金為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，云棲小鎮(zhèn)以云計算為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)）培育
、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)企業(yè)聚集
、產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策和優(yōu)質(zhì)環(huán)境塑造，使小鎮(zhèn)經(jīng)濟迅猛發(fā)展
，稅收猛增，并帶動小鎮(zhèn)及周邊土地的溢價
。
旅游收益
旅游產(chǎn)業(yè)可以帶來現(xiàn)金流
這里主要是指泛旅游現(xiàn)金流回報, 旅游產(chǎn)品體驗性附加價值收益。即以景區(qū)模式運營
，除門票收入外
，住宿
、餐飲、購物等業(yè)態(tài)收入也是主要盈利來源
。該類模式相對清晰，市場上也有相對成熟和可以對標參考的對象
，操作的關(guān)鍵在于是否有專業(yè)景區(qū)運營能力。
烏鎮(zhèn)是景區(qū)盈利的典型代表，其經(jīng)營模式被譽為行業(yè)典范 。走入古鎮(zhèn)會發(fā)現(xiàn)，各類商戶的業(yè)態(tài)不會重復(fù)
，分布科學(xué)，注重與古鎮(zhèn)定位相符的業(yè)態(tài)
，比如手工藝店
、特色客棧
、傳統(tǒng)餐飲等
，還會根據(jù)酒吧區(qū)，小商店區(qū)
，傳統(tǒng)工藝區(qū)等進行分布
，每個 細分業(yè)態(tài)只有一家店
，避免商戶間的惡性競爭
。偏重旅游的特色小鎮(zhèn)
，旅游消費產(chǎn)業(yè)鏈完善，上下游產(chǎn)業(yè)核心都掌控在投資者手中
。
表1 烏鎮(zhèn)游客接待量連年上升（單位：萬人）
表2 烏鎮(zhèn)景區(qū)收入節(jié)節(jié)高升（單位：萬元）
來源：元立方金服
組委會聯(lián)系方式
項目一組
盧毅 殷鋒
座機：020-61198842 座機：020-62139606
手機：137 1143 0398 手機：185 6528 2359
Q Q：323201814 Q Q：1684672007
江彩霞 黃祺
座機：020-62139617 座機：020-62139602
手機：159 1574 4203 手機：138 2547 5605
Q Q：3197096891 Q Q： 2724397436
項目二組
李健銘 梁建林
座機：020-61198891 座機：020-62139604
手機：158 1708 8364 手機：155 2139 4660
Q Q：3544579318 Q Q：516165433
項國澳
座機：020-62139624
手機：135 8050 2528
Q Q：3275574349
市場部·媒體合作
郭穗豐 鄧海蓮
座機：020-61198886 座機：020-61198851
手機：134 1817 7414 手機：132 6513 8198
Q Q：3229177657 Q Q：2135571196
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