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2025.8.7-9

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國土住建部聯(lián)合放大招
！共享度假小院建設(shè)獲快速審批通道

廣東建筑工業(yè)化展     2018-04-04     1686

 

今年8月

，一個(gè)超級(jí)重磅的樓市調(diào)控措施公布了：國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》
，宣布將13個(gè)城市納入試點(diǎn)
！

這是樓市調(diào)控以來

，真正意義上的大招，其影響將非常巨大
，對(duì)于樓市堪稱重磅炸彈
，顯示出中國樓市格局的重大變化。

參與試點(diǎn)的13個(gè)城市

，全部為中國的核心城市
，由此可見，中央建立“租售并舉”住房體系的決心之大
！

這13個(gè)城市是：北京

、上海、沈陽
、南京、杭州
、合肥
、廈門、鄭州
、武漢
、廣州、佛山
、肇慶
、成都。

試點(diǎn)城市來了

，全國推廣還會(huì)遠(yuǎn)嗎
！


這個(gè)舉措最令人震撼的看點(diǎn)是：

農(nóng)村集體土地不用經(jīng)過國家征地環(huán)節(jié)，直接進(jìn)入了市場(chǎng)，租賃住房

、共享度假小院這類項(xiàng)目將獲得快速審批通道
！同時(shí)，土地成本將大幅降低
，對(duì)平抑未來的租金價(jià)格
、房?jī)r(jià)將產(chǎn)生重大影響。

共享度假小院

，是結(jié)合市場(chǎng)剛需打造的城市家庭歸園田居
、享受共享度假生活方式的第二居所。在這里
，你可以享受到共享度假的田園生活：共享旅途
、共享文創(chuàng)、共享禪修
、共享運(yùn)動(dòng)
、共享醫(yī)護(hù)......免費(fèi)享受陽光、空氣
、養(yǎng)分
、水......

依據(jù)傳統(tǒng)的審批流程，農(nóng)村土地歸集體所有

，城市建設(shè)用地歸國家所有
。農(nóng)村集體土地要變成城鎮(zhèn)建設(shè)用地，需要通過地方政府征地
，轉(zhuǎn)換土地性質(zhì)
。直接在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房子，是小產(chǎn)權(quán)房
，一般來說不允許上市交易
，也沒有房產(chǎn)證。

中國的這套“政府征地—土地拍賣—開發(fā)商開發(fā)”的體制

，是從香港等地學(xué)來的
。好處是能為中國城鎮(zhèn)化迅速積累資金，讓政府有錢投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)
。壞處大家都知道
，由于政府壟斷土地供應(yīng)，所以房?jī)r(jià)
、地價(jià)越來越高
。

而且，在征地環(huán)節(jié)中

，往往引發(fā)農(nóng)村集體組織和地方政府的沖突
。

 

此次改革具有重大意義


第一：“利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房

、共享度假小院”，是中國土地制度的重大變革
，意味著以后“土地改革有巨大的空間”
。未來，土地入市是不是一定要經(jīng)過政府征地環(huán)節(jié)
，都可能發(fā)生變化
。這樣，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)自1998年以來的基本邏輯
，可能發(fā)生重大變化
。

第二：這意味著政府向社會(huì)大規(guī)模轉(zhuǎn)移土地紅利，這是非常值得稱贊的

。

第三：這意味著一大批低成本土地入市

，由此產(chǎn)生一大批低成本房屋，對(duì)于抑制高房?jī)r(jià)
、高租金將產(chǎn)生巨大作用
。

根據(jù)剛剛公布的“辦法”——村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過聯(lián)營(yíng)

、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房或者共享度假小院
。兼顧政府、農(nóng)民集體
、企業(yè)和個(gè)人利益
，理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系，平衡項(xiàng)目收益與征地成本關(guān)系
。

想想看

，如果集體組織自行開發(fā)，不僅政府征地環(huán)節(jié)沒有了
，連開發(fā)商這個(gè)環(huán)節(jié)也省去了
，節(jié)省的成本會(huì)非常巨大。以北京
、上海為例
，土地成本占房?jī)r(jià)構(gòu)成的70%，這部分就可以免去
。加上開發(fā)商環(huán)節(jié)的省去，農(nóng)村集體建設(shè)的租賃房成本可能只有商品的20%（一線城市）到30%（二線城市）
。這是非常令人震撼的
！

第四：大城市郊區(qū)農(nóng)村戶口價(jià)值大增，將產(chǎn)生一大批新富階層

。這些農(nóng)民將成為大批租賃住房的股東
，長(zhǎng)期享受土地紅利
。

 

兩部委公布的“辦法”里，還有以下看點(diǎn)值得注意


①：項(xiàng)目用地應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃

、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃
，以存量土地為主，不得占用耕地
。

②：尊重農(nóng)民集體意愿

，合理確定項(xiàng)目運(yùn)作模式，維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益
，確保集體經(jīng)濟(jì)組織自愿實(shí)施
、自主運(yùn)作。

③：試點(diǎn)城市應(yīng)當(dāng)梳理項(xiàng)目報(bào)批（包括預(yù)審

、立項(xiàng)
、規(guī)劃、占地
、施工）
、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理等規(guī)范性程序
，建立快速審批通道
。

④：集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定

，不得以租代售
。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租
。探索建立租金形成
、監(jiān)測(cè)、指導(dǎo)
、監(jiān)督機(jī)制
，防止租金異常波動(dòng)，維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行
。

⑤：承租人可按照國家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證

，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。有條件的城市
，要進(jìn)一步建立健全對(duì)非本地戶籍承租人的社會(huì)保障機(jī)制
。

也就是說，政府對(duì)于開發(fā)這類住房給予了大量?jī)?yōu)惠政策

，包括快速審批通道
，租住人員可以享受“基本公共服務(wù)”等等。

 

那么

，此舉將產(chǎn)生什么影響
？


第一：這意味著中心城市樓市發(fā)生了巨大變化

，不僅僅是“租售并舉”，未來商品房
、租賃住房和政策性住房將三分天下
。

商品房將成為有錢人的游戲，供應(yīng)量會(huì)減少（因?yàn)榇罅客恋匾ㄔO(shè)租賃住房

、保障房）
，但購買的人也將減少。深圳市長(zhǎng)之前曾描述了這種變化
，未來住房將是“高端有市場(chǎng)
、中端有支持、低端有保障”
。

第二：大城市狂漲的房?jī)r(jià)

，將受到各類租賃住房、政策性住房的制約
，只要集體建設(shè)用地租賃住房等供應(yīng)量足夠大
，就可以遏制商品房的價(jià)格，讓它漲得慢點(diǎn)
。

第三：“集體建設(shè)用地租賃住房”主要在郊區(qū)

，對(duì)郊區(qū)房?jī)r(jià)影響較大。

第四：由于建設(shè)“集體用地租賃住房”

、國企運(yùn)營(yíng)的租賃住房
、各類保障房，減少了政府來自土地的收益
，所以商品房市場(chǎng)會(huì)顯得更加重要
，這是地方政府的重要財(cái)源。所以
，商品房市場(chǎng)健康發(fā)展
，是上述幾種房子健康發(fā)展的基礎(chǔ)，兩者看似矛盾
，其實(shí)相互依存
。

第五：未來房地產(chǎn)投資是一種“防御型投資”，主要用來抵御長(zhǎng)期通脹

，獲得暴利越來越難
，炒房變得越來越不明智。不過對(duì)于有經(jīng)濟(jì)條件的人來說
，在大城市生活早買房仍然是必要的
。

最后，回答一個(gè)很多人會(huì)問的問題：為什么試點(diǎn)城市里

，深圳缺席
，而北上廣都在其中？原因很簡(jiǎn)單
，深圳已經(jīng)在幾年前完成了對(duì)區(qū)域內(nèi)集體土地的征地
，深圳沒有這類土地了。所以
，深圳的特殊性再次顯現(xiàn)出來
。

 

拓展閱讀：試點(diǎn)方案全文：

利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案

利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，可以增加租賃住房供應(yīng)

，緩解住房供需矛盾
，有助于構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制
；有助于拓展集體土地用途
，拓寬集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道；有助于豐富農(nóng)村土地管理實(shí)踐
，促進(jìn)集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用
，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。按照中央有關(guān)精神
，結(jié)合當(dāng)前管理工作實(shí)際
，制定本試點(diǎn)方案。

一

、總體要求

（一）指導(dǎo)思想

按照黨中央

、國務(wù)院決策部署，牢牢把握“房子是用來住的
，不是用來炒的”定位
，以構(gòu)建購租并舉的住房體系為方向，著力構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)
，推進(jìn)集體土地不動(dòng)產(chǎn)登記
，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，健全服務(wù)和監(jiān)管體系
，提高存量土地節(jié)約集約利用水平
，為全面建成小康社會(huì)提供用地保障，促進(jìn)建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制
。

（二）基本原則

把握正確方向

。堅(jiān)持市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革方向，發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的決定性作用
，注重與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記
、培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市等改革協(xié)同
，加強(qiáng)部門協(xié)作
，形成改革合力
。

保證有序可控。政府主導(dǎo)

，審慎穩(wěn)妥推進(jìn)試點(diǎn)
。項(xiàng)目用地應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃
，以存量土地為主
，不得占用耕地，增加住房有效供給
。以滿足新市民合理住房需求為主
，強(qiáng)化監(jiān)管責(zé)任，保障依法依規(guī)建設(shè)
、平穩(wěn)有序運(yùn)營(yíng)
，做到供需匹配。

堅(jiān)持自主運(yùn)作

。尊重農(nóng)民集體意愿
，統(tǒng)籌考慮農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力，以具體項(xiàng)目為抓手
，合理確定項(xiàng)目運(yùn)作模式
，維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，確保集體經(jīng)濟(jì)組織自愿實(shí)施
、自主運(yùn)作
。

提高服務(wù)效能。落實(shí)“放管服”要求

，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)
，優(yōu)化審批流程，降低交易成本
，提升服務(wù)水平
，提高辦事效率，方便群眾辦事
。

（三）試點(diǎn)目標(biāo)

通過改革試點(diǎn)

，在試點(diǎn)城市成功運(yùn)營(yíng)一批集體租賃住房項(xiàng)目，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則
，形成一批可復(fù)制
、可推廣的改革成果，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)提供支撐
。

（四）試點(diǎn)范圍

按照地方自愿原則

，在超大、特大城市和國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)城市中，確定租賃住房需求較大
，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織有建設(shè)意愿
、有資金來源，政府監(jiān)管和服務(wù)能力較強(qiáng)的城市（第一批包括北京市
，上海市
，遼寧沈陽市，江蘇南京市
，浙江杭州市，安徽合肥市
，福建廈門市
，河南鄭州市，湖北武漢市
，廣東廣州市
、佛山市、肇慶市
，四川成都市）
，開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

除北京

、上海外
，由省級(jí)國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門匯總本轄區(qū)計(jì)劃開展試點(diǎn)城市的試點(diǎn)實(shí)施方案，報(bào)國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部批復(fù)后啟動(dòng)試點(diǎn)
。

二

、試點(diǎn)內(nèi)容

（一）完善試點(diǎn)項(xiàng)目審批程序

試點(diǎn)城市應(yīng)當(dāng)梳理項(xiàng)目報(bào)批（包括預(yù)審、立項(xiàng)

、規(guī)劃
、占地、施工）
、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收
、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理等規(guī)范性程序，建立快速審批通道
。健全集體建設(shè)用地規(guī)劃許可制度
，推進(jìn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌布局
、統(tǒng)一管理
，統(tǒng)一相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。試點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完備
，醫(yī)療
、教育等公共設(shè)施配套齊全，符合城鎮(zhèn)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)有關(guān)規(guī)范。

（二）完善集體租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)機(jī)制

村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營(yíng)

，也可以通過聯(lián)營(yíng)
、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。兼顧政府
、農(nóng)民集體
、企業(yè)和個(gè)人利益，理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系
，平衡項(xiàng)目收益與征地成本關(guān)系
。完善合同履約監(jiān)管機(jī)制，土地所有權(quán)人和建設(shè)用地使用權(quán)人
、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權(quán)利和義務(wù)
。

（三）探索租賃住房監(jiān)測(cè)監(jiān)管機(jī)制

集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定

，不得以租代售
。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租
。探索建立租金形成
、監(jiān)測(cè)、指導(dǎo)
、監(jiān)督機(jī)制
，防止租金異常波動(dòng)，維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行
。國土資源
、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)與相關(guān)部門加強(qiáng)協(xié)作、各負(fù)其責(zé)
，在建設(shè)用地使用權(quán)登記
、房屋所有權(quán)登記、租賃備案
、稅務(wù)
、工商等方面加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)，構(gòu)建規(guī)范有序的租賃市場(chǎng)秩序
。

（四）探索保障承租人獲得基本公共服務(wù)的權(quán)利

承租人可按照國家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證

，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。有條件的城市
，要進(jìn)一步建立健全對(duì)非本地戶籍承租人的社會(huì)保障機(jī)制
。

三、組織實(shí)施

（一）加強(qiáng)組織保障

國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部共同部署試點(diǎn)

。省級(jí)國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)試點(diǎn)工作的督促
、檢查和指導(dǎo)。城市政府全面負(fù)責(zé)試點(diǎn)組織領(lǐng)導(dǎo)工作，制定試點(diǎn)工作規(guī)則和組織實(shí)施方案
，建立試點(diǎn)協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)
。各地區(qū)各有關(guān)部門要加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，穩(wěn)妥有序推進(jìn)試點(diǎn)
。

（二）推進(jìn)試點(diǎn)實(shí)施

1

、編制實(shí)施方案。試點(diǎn)城市根據(jù)本方案編制實(shí)施方案
，經(jīng)省級(jí)國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門匯總后
，2017年11月底前報(bào)國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部批復(fù)。

2

、試點(diǎn)實(shí)施
、跟蹤及總結(jié)。省級(jí)國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)試點(diǎn)工作的督促
、檢查和指導(dǎo)，及時(shí)研究解決試點(diǎn)中存在的問題
。

2019年11月

，省級(jí)國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門組織開展試點(diǎn)中期評(píng)估，形成評(píng)估報(bào)告報(bào)國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部
。

2020年底前

，省級(jí)國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門總結(jié)試點(diǎn)工作，總結(jié)報(bào)告報(bào)國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部
。

（三）強(qiáng)化指導(dǎo)監(jiān)督

各地區(qū)各有關(guān)部門要按照職責(zé)分工

，加強(qiáng)對(duì)試點(diǎn)工作的指導(dǎo)監(jiān)督，依法規(guī)范運(yùn)行
。要加強(qiáng)分類指導(dǎo)
，尊重基層首創(chuàng)精神，健全激勵(lì)和容錯(cuò)糾錯(cuò)機(jī)制
，允許進(jìn)行差別化探索
，切實(shí)做到封閉運(yùn)行、風(fēng)險(xiǎn)可控
，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾偏
。

（四）做好宣傳引導(dǎo)

試點(diǎn)地區(qū)要加強(qiáng)對(duì)試點(diǎn)工作的監(jiān)督管理，密切關(guān)注輿情動(dòng)態(tài)

，妥善回應(yīng)社會(huì)關(guān)切
，重大問題及時(shí)報(bào)告。

來源：特色小鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展聯(lián)盟

 

組委會(huì)聯(lián)系方式 

盧毅                                        殷鋒  

座機(jī)：020-61198842        座機(jī)：020-62139606 

手機(jī)：137 1143 0398        手機(jī)：185 6528 2359    

Q  Q：323201814               Q  Q：1684672007 

 

李健銘                              梁建林  

座機(jī)：020-61198891     座機(jī)：020-62139604

手機(jī)：158 1708 8364    手機(jī)：155 2139 4660

Q  Q：3544579318        Q  Q：516165433


項(xiàng)國澳

座機(jī)：020-62139624

手機(jī)：135 8050 2528

Q  Q：3275574349

 

市場(chǎng)部·媒體合作

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