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特色小鎮(zhèn) | 特色小鎮(zhèn)土地政策30種方案，全面解析
廣東建筑工業(yè)化展 2018-01-25 1267
現(xiàn)在，特色小鎮(zhèn)在我國(guó)已然成為萬(wàn)億元級(jí)別的產(chǎn)業(yè)新風(fēng)口，伴隨的風(fēng)險(xiǎn)也不小。其中一項(xiàng)很大的風(fēng)險(xiǎn)是落地問(wèn)題。無(wú)論是哪種類型的小鎮(zhèn)，都不可能飄在空中，最終得落到土地上。
就需求端而言，特色小鎮(zhèn)作為新生事物，對(duì)土地的需求與以往有所不同；就政策供給端而言，土地政策很多，集成應(yīng)用的空間很大。但是，目前還缺乏專門(mén)針對(duì)特色小鎮(zhèn)的政策 ，供需對(duì)接不易 。
建設(shè)特色小鎮(zhèn) ，重在一個(gè)“特”字 ，需要能突出自身特色的精準(zhǔn)定位，并明確其規(guī)劃 、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和投資主體 。只留足城鎮(zhèn)發(fā)展空間對(duì)特色小鎮(zhèn)是不夠的，要以產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn) ，明確其重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和輔助產(chǎn)業(yè)；不只是建設(shè)好就了事 ，后期產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)非常重要。
它不是什么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 ，而是特色鮮明、產(chǎn)業(yè)發(fā)展 、綠色生態(tài)、美麗宜居的小鎮(zhèn)綜合體，需要細(xì)分結(jié)構(gòu)和組團(tuán)，應(yīng)重視打造獨(dú)特的風(fēng)貌，突出美麗人居環(huán)境和文化內(nèi)涵。
從類型來(lái)看，特色小鎮(zhèn)主要有產(chǎn)業(yè)型和文化旅游型兩種，也有兩者融合的“產(chǎn)業(yè)+文化旅游型”。產(chǎn)業(yè)型小鎮(zhèn)可以細(xì)分為工業(yè)小鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、體育小鎮(zhèn)、工業(yè)遺產(chǎn)小鎮(zhèn)、礦山小鎮(zhèn)和田園小鎮(zhèn)等等。
按區(qū)位分，有單點(diǎn)布局的，但更多的特色小鎮(zhèn)依托大中城市或者交通節(jié)點(diǎn)布局。不同的主體產(chǎn)業(yè)，不同的區(qū)位，對(duì)土地的要求也有所不同。
特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營(yíng)中，往往不同程度存在對(duì)相應(yīng)土地政策“不了解”“不會(huì)用”“不敢用”和“懶得用”等問(wèn)題，特別是一些低級(jí)錯(cuò)誤 ，降低了依法解決小鎮(zhèn)發(fā)展用地的保障能力，甚至人為增加了違法用地。
土地管理涉及的法律、法規(guī)、政策較多，同一個(gè)問(wèn)題的相關(guān)規(guī)定往往散見(jiàn)于不同的法規(guī)和政策文件中。
需要對(duì)這些政策法規(guī)文件充分梳理并予以集成，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目的性質(zhì)、特點(diǎn)和用地需求，加強(qiáng)用地策劃，研究提出所需各類建設(shè)用地的解決方案，最終形成培育特色小鎮(zhèn)的政策空間。
按照現(xiàn)行政策，有30余種用地解決方案可供特色小鎮(zhèn)使用。
方案一：使用存量國(guó)有建設(shè)用地
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批準(zhǔn)使用：市政道路、公園、綠地、廣場(chǎng)等屬于公共用地，辦理批準(zhǔn)使用手續(xù)，即批準(zhǔn)用于建設(shè)市政道路等，可以發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)，但不用發(fā)劃撥決定書(shū)或出讓合同等。這些用地在土地登記時(shí)也是只登記不發(fā)證。需要注意區(qū)分建設(shè)單位、管理單位與土地使用權(quán)人的不同。
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國(guó)有土地劃撥，即行政方式。
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國(guó)有土地使用權(quán)出讓。
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國(guó)有土地租賃。
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國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股。
除批準(zhǔn)使用和劃撥外，其他三種方式屬于有償使用。其中，出讓和國(guó)有土地租賃的具體配置方式包括協(xié)議、招標(biāo)、拍賣和掛牌四種，作價(jià)出資或入股因有明確的使用者，只能通過(guò)協(xié)議方式配置。
方案二：圈內(nèi)農(nóng)用地辦理轉(zhuǎn)用、征收手續(xù)后依法提供給具體項(xiàng)目
土地利用總體規(guī)劃所確定的城市村鎮(zhèn)建設(shè)用地，被稱為“圈內(nèi)用地”。為實(shí)施規(guī)劃，需要占用圈內(nèi)用地，涉及農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)；涉及集體所有土地的，應(yīng)當(dāng)辦理土地征收審批手續(xù)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地由市、縣人民政府批準(zhǔn)，由市、縣國(guó)土資源部門(mén)依法供應(yīng)。
方案三：圈外單獨(dú)選址建設(shè)項(xiàng)目用地
能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施等建設(shè)項(xiàng)目確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)村莊建設(shè)用地范圍外土地的，經(jīng)批準(zhǔn)可以在圈外單獨(dú)選址建設(shè)。涉及農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)；涉及集體所有土地的，應(yīng)當(dāng)辦理土地征收審批手續(xù)；土地供應(yīng)方案在辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收時(shí)一并批準(zhǔn)。
方案四：使用國(guó)有農(nóng)用地
建設(shè)需要使用國(guó)有農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)在辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地后，依法辦理供應(yīng)手續(xù)，不用辦理征收手續(xù)。
方案五：直接使用集體建設(shè)用地
有六種情形可使用集體建設(shè)用地。
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鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公益事業(yè)、公共設(shè)施用地。
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村民住宅。
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集體經(jīng)濟(jì)組織興辦企業(yè)或者與其他單位 、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的。
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以集體經(jīng)濟(jì)組織為主體開(kāi)發(fā)建設(shè)公租房、鄉(xiāng)村休閑旅游養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)，或者以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資入股、聯(lián)營(yíng)與其他企業(yè)合作開(kāi)發(fā)此類產(chǎn)業(yè)的。
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在33個(gè)農(nóng)村“三塊地”改革試點(diǎn)，集體建設(shè)用地使用權(quán)可以出讓、租賃、作價(jià)出資或入股，用于商品住宅以外的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。
返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員，可依托自有和閑置農(nóng)房院落發(fā)展農(nóng)家樂(lè)；也可通過(guò)租賃農(nóng)房或與擁有合法宅基地、農(nóng)房的當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶合作改建自住房。
方案六：使用國(guó)有未利用地
建設(shè)項(xiàng)目可以使用土地利用總體規(guī)劃確定的國(guó)有未利用地，不需修改規(guī)劃，也不用辦理轉(zhuǎn)用和征收手續(xù)，直接批準(zhǔn)用地。
方案之七：使用集體未利用地
可以參照方案五，直接作為集體建設(shè)用地使用。而國(guó)家建設(shè)項(xiàng)目使用集體未利用地的，應(yīng)當(dāng)辦理土地征收審批手續(xù)后依法供地 ；不需要辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù) ，不需要用地計(jì)劃指標(biāo) ，不繳納新增費(fèi)和耕地開(kāi)墾費(fèi) 。
方案八：使用設(shè)施農(nóng)用地
設(shè)施農(nóng)用地是指設(shè)施農(nóng)業(yè)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)直接用于經(jīng)營(yíng)性養(yǎng)殖的畜禽舍 、工廠化作物栽培或水產(chǎn)養(yǎng)殖的生產(chǎn)設(shè)施用地 、附屬設(shè)施用地和配套設(shè)施用地 ，農(nóng)村宅基地以外的晾曬場(chǎng)等農(nóng)業(yè)設(shè)施用地 。
設(shè)施農(nóng)業(yè)項(xiàng)目不同于一般的建設(shè)項(xiàng)目 ，其用地也不同于一般建設(shè)項(xiàng)目用地 ，符合要求的設(shè)施農(nóng)用地不屬于建設(shè)用地 ，按農(nóng)用地進(jìn)行管理 ，不需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù) ，不作為新增建設(shè)用地管理 。附屬設(shè)施和配套設(shè)施用地有一定比例限制 。
設(shè)施農(nóng)用地不包括以下用地：
? 經(jīng)營(yíng)性糧食存儲(chǔ) 、加工和農(nóng)機(jī)農(nóng)資存放、維修場(chǎng)所；
? 以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場(chǎng)所、各類莊園、酒莊、農(nóng)家樂(lè)；
? 以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會(huì)議、大型停車場(chǎng)、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷等用地。
方案九：結(jié)合土地整治、村莊整治安排用地
土地整治是對(duì)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)田、水、路、林、村等的綜合整治和統(tǒng)一安排，必然涉及到項(xiàng)目區(qū)內(nèi)各業(yè)用地的重新布局、安排和產(chǎn)權(quán)調(diào)整。土地整治規(guī)劃方案中包含了整治后的土地產(chǎn)權(quán)調(diào)整和各類項(xiàng)目用地調(diào)整（地類調(diào)整和供地安排）。
土地整治實(shí)施規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后 ，應(yīng)當(dāng)依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的實(shí)施規(guī)劃 ，相應(yīng)調(diào)整項(xiàng)目區(qū)內(nèi)各類用地產(chǎn)權(quán)和地類，直接為項(xiàng)目區(qū)內(nèi)原用地單位整治后的用地辦理相應(yīng)用地手續(xù) ，不再辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，也不占用土地利用年度計(jì)劃指標(biāo) 。安排原用地者用地后的剩余部分 ，應(yīng)當(dāng)依法辦理供地手續(xù)。
方案十 ~ 方案三十一
使用增減掛鉤項(xiàng)目建新區(qū)用地的 ，視同建設(shè)用地 ；
農(nóng)業(yè)項(xiàng)目使用國(guó)有農(nóng)用地 ，有承包經(jīng)營(yíng) 、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)、由農(nóng)場(chǎng)職工按要求耕種等方式；
農(nóng)業(yè)項(xiàng)目使用集體農(nóng)用地，有承包經(jīng)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)、四荒地（荒山、荒溝、荒丘、荒灘）拍賣、由原農(nóng)戶按要求種植等方式；
使用四荒地等未利用地的，有承包經(jīng)營(yíng)、四荒地拍賣、流轉(zhuǎn)等方式，使用年限最長(zhǎng)50年，使用方向包括開(kāi)荒造林、治沙改土以及休閑農(nóng)業(yè)、設(shè)施農(nóng)業(yè)等，用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)需要審批；
農(nóng)村三項(xiàng)建設(shè)使用圈內(nèi)農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地后，再由縣市人民政府批準(zhǔn)使用；
符合條件的農(nóng)村道路用地和農(nóng)田水利設(shè)施用地屬于農(nóng)用地，不屬于建設(shè)用地，不辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，不占建設(shè)用地指標(biāo)；
地質(zhì)災(zāi)害治理工程用地，按照地質(zhì)災(zāi)害治理項(xiàng)目辦理項(xiàng)目審批手續(xù)，不辦理征收、轉(zhuǎn)用手續(xù)，不占用指標(biāo)，但應(yīng)當(dāng)足額安置補(bǔ)償。
根據(jù)項(xiàng)目具體需求不同，還有填海造地、搶險(xiǎn)救災(zāi)用地、臨時(shí)用地、先行用地、一般采礦用地、石油天然氣鉆采及配套用地、閑置地處置與利用、工礦廢棄地利用或復(fù)墾置、低效地再開(kāi)發(fā)利用、管線用地（需設(shè)置地役權(quán)）、低丘緩坡用地、光伏用地、新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)用地以及農(nóng)村黨建、醫(yī)療、圖書(shū)、體育等配套用地等用地解決方案可供選擇。
此外，還可以通過(guò)市場(chǎng)解決項(xiàng)目用地：
? 以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)；
? 以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得目標(biāo)公司控制權(quán)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)利用目標(biāo)土地的目的；
? 以合作開(kāi)發(fā)方式開(kāi)發(fā)利用目標(biāo)土地；
? 原有建設(shè)用地地依法改變用途等土地使用條件后,用作發(fā)展項(xiàng)目用地；
廣東建筑工業(yè)化展 2018-01-25 1267
現(xiàn)在 就需求端而言，特色小鎮(zhèn)作為新生事物，對(duì)土地的需求與以往有所不同；就政策供給端而言，土地政策很多，集成應(yīng)用的空間很大。但是，目前還缺乏專門(mén)針對(duì)特色小鎮(zhèn)的政策 建設(shè)特色小鎮(zhèn) 它不是什么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 從類型來(lái)看，特色小鎮(zhèn)主要有產(chǎn)業(yè)型和文化旅游型兩種，也有兩者融合的“產(chǎn)業(yè)+文化旅游型”。產(chǎn)業(yè)型小鎮(zhèn)可以細(xì)分為工業(yè)小鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、體育小鎮(zhèn)、工業(yè)遺產(chǎn)小鎮(zhèn)、礦山小鎮(zhèn)和田園小鎮(zhèn)等等。 按區(qū)位分，有單點(diǎn)布局的，但更多的特色小鎮(zhèn)依托大中城市或者交通節(jié)點(diǎn)布局。不同的主體產(chǎn)業(yè)，不同的區(qū)位，對(duì)土地的要求也有所不同。 特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營(yíng)中，往往不同程度存在對(duì)相應(yīng)土地政策“不了解”“不會(huì)用”“不敢用”和“懶得用”等問(wèn)題，特別是一些低級(jí)錯(cuò)誤 土地管理涉及的法律、法規(guī)、政策較多，同一個(gè)問(wèn)題的相關(guān)規(guī)定往往散見(jiàn)于不同的法規(guī)和政策文件中。 需要對(duì)這些政策法規(guī)文件充分梳理并予以集成，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目的性質(zhì)、特點(diǎn)和用地需求，加強(qiáng)用地策劃，研究提出所需各類建設(shè)用地的解決方案，最終形成培育特色小鎮(zhèn)的政策空間。 按照現(xiàn)行政策，有30余種用地解決方案可供特色小鎮(zhèn)使用。 方案一：使用存量國(guó)有建設(shè)用地 批準(zhǔn)使用：市政道路、公園、綠地、廣場(chǎng)等屬于公共用地，辦理批準(zhǔn)使用手續(xù)，即批準(zhǔn)用于建設(shè)市政道路等，可以發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)，但不用發(fā)劃撥決定書(shū)或出讓合同等。這些用地在土地登記時(shí)也是只登記不發(fā)證。需要注意區(qū)分建設(shè)單位、管理單位與土地使用權(quán)人的不同 國(guó)有土地劃撥，即行政方式 國(guó)有土地使用權(quán)出讓。 國(guó)有土地租賃 國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股。 除批準(zhǔn)使用和劃撥外 方案二：圈內(nèi)農(nóng)用地辦理轉(zhuǎn)用、征收手續(xù)后依法提供給具體項(xiàng)目 土地利用總體規(guī)劃所確定的城市村鎮(zhèn)建設(shè)用地，被稱為“圈內(nèi)用地”。為實(shí)施規(guī)劃，需要占用圈內(nèi)用地，涉及農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)；涉及集體所有土地的，應(yīng)當(dāng)辦理土地征收審批手續(xù)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地由市、縣人民政府批準(zhǔn) 方案三：圈外單獨(dú)選址建設(shè)項(xiàng)目用地 能源、交通 方案四：使用國(guó)有農(nóng)用地 建設(shè)需要使用國(guó)有農(nóng)用地的 方案五：直接使用集體建設(shè)用地 有六種情形可使用集體建設(shè)用地 鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公益事業(yè) 村民住宅 集體經(jīng)濟(jì)組織興辦企業(yè)或者與其他單位 以集體經(jīng)濟(jì)組織為主體開(kāi)發(fā)建設(shè)公租房、鄉(xiāng)村休閑旅游養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)，或者以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資入股 在33個(gè)農(nóng)村“三塊地”改革試點(diǎn) 返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員 方案六：使用國(guó)有未利用地 建設(shè)項(xiàng)目可以使用土地利用總體規(guī)劃確定的國(guó)有未利用地 方案之七：使用集體未利用地 可以參照方案五 方案八：使用設(shè)施農(nóng)用地 設(shè)施農(nóng)用地是指設(shè)施農(nóng)業(yè)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)直接用于經(jīng)營(yíng)性養(yǎng)殖的畜禽舍 設(shè)施農(nóng)業(yè)項(xiàng)目不同于一般的建設(shè)項(xiàng)目 設(shè)施農(nóng)用地不包括以下用地： ? 經(jīng)營(yíng)性糧食存儲(chǔ) ? 以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場(chǎng)所、各類莊園 ? 以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設(shè)永久性餐飲 方案九：結(jié)合土地整治、村莊整治安排用地 土地整治是對(duì)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)田、水、路、林、村等的綜合整治和統(tǒng)一安排，必然涉及到項(xiàng)目區(qū)內(nèi)各業(yè)用地的重新布局、安排和產(chǎn)權(quán)調(diào)整。土地整治規(guī)劃方案中包含了整治后的土地產(chǎn)權(quán)調(diào)整和各類項(xiàng)目用地調(diào)整（地類調(diào)整和供地安排）。 土地整治實(shí)施規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后 方案十 ~ 方案三十一 使用增減掛鉤項(xiàng)目建新區(qū)用地的 農(nóng)業(yè)項(xiàng)目使用國(guó)有農(nóng)用地 農(nóng)業(yè)項(xiàng)目使用集體農(nóng)用地，有承包經(jīng)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)、四荒地（荒山、荒溝、荒丘、荒灘）拍賣、由原農(nóng)戶按要求種植等方式； 使用四荒地等未利用地的，有承包經(jīng)營(yíng)、四荒地拍賣、流轉(zhuǎn)等方式，使用年限最長(zhǎng)50年，使用方向包括開(kāi)荒造林、治沙改土以及休閑農(nóng)業(yè)、設(shè)施農(nóng)業(yè)等，用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)需要審批； 農(nóng)村三項(xiàng)建設(shè)使用圈內(nèi)農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地后，再由縣市人民政府批準(zhǔn)使用； 符合條件的農(nóng)村道路用地和農(nóng)田水利設(shè)施用地屬于農(nóng)用地，不屬于建設(shè)用地，不辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，不占建設(shè)用地指標(biāo) 地質(zhì)災(zāi)害治理工程用地 根據(jù)項(xiàng)目具體需求不同，還有填海造地、搶險(xiǎn)救災(zāi)用地、臨時(shí)用地、先行用地、一般采礦用地、石油天然氣鉆采及配套用地、閑置地處置與利用、工礦廢棄地利用或復(fù)墾置、低效地再開(kāi)發(fā)利用、管線用地（需設(shè)置地役權(quán)）、低丘緩坡用地、光伏用地、新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)用地以及農(nóng)村黨建、醫(yī)療、圖書(shū)、體育等配套用地等用地解決方案可供選擇。 此外，還可以通過(guò)市場(chǎng)解決項(xiàng)目用地： ? 以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)； ? 以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得目標(biāo)公司控制權(quán)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)利用目標(biāo)土地的目的 ? 以合作開(kāi)發(fā)方式開(kāi)發(fā)利用目標(biāo)土地； ? 原有建設(shè)用地地依法改變用途等土地使用條件后,用作發(fā)展項(xiàng)目用地